Prescripción positiva (usucapión) de inmuebles

La prescripción positiva, también denominada usucapión, es una forma legal de adquirir la propiedad de un inmueble mediante su posesión durante el tiempo y bajo las condiciones establecidas en la legislación civil. No basta con ocupar un inmueble durante varios años. Para que la posesión sea apta para producir la usucapión, debe ejercerse en concepto de propietario y reunir las características de ser pacífica, continua y pública. También es indispensable acreditar la causa que dio origen a la posesión, las circunstancias de su ejercicio y el plazo legal correspondiente. En Jalisco, el Código Civil contempla, entre otros supuestos, la usucapión de inmuebles en cinco años cuando existe posesión de buena fe en los términos legales, y en diez años cuando se posee de mala fe, siempre que concurran los demás requisitos. Existen reglas especiales que pueden modificar estos plazos. En Garante Jurídico estudiamos los antecedentes del inmueble, la causa generadora de la posesión, los documentos disponibles, la situación registral y los medios de prueba necesarios para determinar la viabilidad de la acción. Cuando resulta jurídicamente procedente, promovemos el juicio correspondiente para obtener una sentencia que declare la adquisición de la propiedad por usucapión y realizar las gestiones necesarias para su inscripción registral. Nuestro servicio comprende el diagnóstico jurídico, integración probatoria, elaboración de demanda, representación judicial, seguimiento del procedimiento y actuaciones posteriores a la sentencia, conforme a los alcances de la contratación.

Cuando una persona ha poseído una casa, terreno o departamento durante el plazo legal y desea obtener el reconocimiento de su propiedad. Cuando se adquirió un inmueble mediante un contrato privado y no se formalizó la transmisión mediante escritura pública, siempre que se acrediten los requisitos de la acción. Cuando existen antecedentes documentales de una adquisición, pero el inmueble continúa registrado a nombre de otra persona. Cuando se ha ejercido posesión en concepto de propietario de manera pública, pacífica y continua, durante el tiempo exigido por la legislación. Cuando es necesario regularizar judicialmente la titularidad de un inmueble cuya posesión tiene una causa jurídicamente identificable. Cuando se requiere determinar si es posible sumar el tiempo de posesión de un antecesor, conforme a los requisitos legales. Cuando existe una controversia sobre la propiedad y debe estudiarse la viabilidad de hacer valer la usucapión mediante una acción o, en su caso, una defensa procesal. Cuando el poseedor necesita determinar si su situación corresponde a una prescripción adquisitiva o a otra vía de regularización, escrituración o cumplimiento contractual.

• Contrato privado de compraventa, cesión de derechos, donación u otro documento relacionado con el origen de la posesión, si existe.
• Escrituras, antecedentes registrales o datos del propietario que aparezca inscrito en el Registro Público de la Propiedad.
• Certificado registral o información disponible sobre la situación jurídica del inmueble.
• Boletas de impuesto predial y comprobantes de pago de contribuciones.
• Recibos de agua, electricidad y otros servicios vinculados con el inmueble.
• Documentos que permitan establecer desde cuándo y por qué causa comenzó la posesión.
• Fotografías, comprobantes de construcción, mejoras, mantenimiento y conservación del inmueble.
• Planos, croquis, medidas, colindancias, clave catastral o levantamiento topográfico, si se cuenta con ellos.
• Nombres y datos de personas que conozcan directamente el origen, duración y características de la posesión.
• Contratos, comunicaciones o documentos relacionados con ocupantes anteriores o transmisiones de posesión.
• Información sobre juicios, requerimientos o reclamaciones anteriores relacionados con el inmueble.
• Identificación oficial del interesado y documentación de representación, cuando corresponda.

1. Diagnóstico inicial de la situación posesoria, antecedentes del inmueble y objetivo del interesado.
2. Estudio jurídico de la causa generadora de la posesión, su carácter y el plazo legal aplicable.
3. Investigación registral y catastral para identificar el inmueble, sus antecedentes y a las personas que deban intervenir en el juicio.
4. Integración de pruebas documentales, testimoniales, periciales y demás elementos necesarios para acreditar la acción.
5. Determinación de la vía procesal, las prestaciones y la estrategia jurídica correspondiente.
6. Elaboración y presentación de la demanda de prescripción positiva ante la autoridad judicial competente.
7. Seguimiento del emplazamiento, contestación, controversia y desahogo de las pruebas admitidas.
8. Formulación de alegatos y seguimiento hasta el dictado de la sentencia.
9. Interposición o atención de medios de impugnación cuando resulten procedentes.
10. Gestión de la ejecución de la sentencia y de su inscripción ante el Registro Público de la Propiedad, cuando legalmente corresponda.

Cada procedimiento tiene sus propios plazos, y algunos corren desde el día en que recibiste la notificación o ocurrieron los hechos. Por eso conviene consultarnos pronto. En la primera consulta, con tus documentos a la vista, te damos un estimado de tiempos para tu caso.